Interview de Joël Soulignac

Question 1 : Pouvez-vous vous présenter en quelques mots ?

Pour me présenter brièvement, je dirais que je suis avant tout un spécialiste du financement de l’immobilier. En début de carrière, il y a plus de 32 ans, je finançais les particuliers pour leurs acquisitions en habitation principale, puis j’ai évolué vers le financement des professionnels, de la promotion immobilière aux marchands de biens, en passant par les lotisseurs. Ensuite j’ai participé activement aux financements des entreprises, que ce soit en crédit classique, ou en crédit-bail, et aussi les investisseurs (foncières privées ou foncières cotées). Je suis autant homme de terrain que de dossiers, et j’ai acquis une bonne vision des risques inhérents au financement.

Question 2 : Pourquoi avez-vous choisi de vous impliquer au sein du comité consultatif de Fundimmo ?

Je crois beaucoup aux circuits courts, et au besoin exprimé par les épargnants de savoir à quoi sert leur argent. Avec le financement participatif, on sait QUI va être financé et pourquoi faire. Cette notion prendra de plus en plus d’importance.

Avec les plateformes de crowdfunding, la mise en relation est facilitée, mais pour autant il faut s’assurer que les projets mis en ligne ont toutes les chances d’aller au bout. C’est le pourquoi de ma présence chez Fundimmo. Cette plateforme entièrement dédiée à l’immobilier, est animée par des professionnels et le comité consultatif apporte un regard très aiguisé sur les opérations.

Question 3 : Quel est le montage financier traditionnel d’une opération de promotion immobilière ?

Pour faire simple, je dirais que le besoin de financement traditionnel d’une opération sera couvert :

  • Par les fonds propres du promoteur : généralement autour de 20 %;
  • Par les fonds à provenir de la commercialisation : généralement autour de 40 à 50 % ;
  • Par le crédit bancaire généralement autour de 30 à 40 % sans impasse.

Ceci est très schématique et dépend beaucoup des opérations, de leur taille, et de l’emplacement.

Question 4 :  Que vient financer le Crowdfunding immobilier dans ce montage ?

Le crowdfunding vient justement aider le promoteur à rassembler les fonds propres nécessaires, et lui permettre de lancer son opération.

Question 5 : Pourquoi le développement du crowdfunding immobilier est-il une opportunité pour les promoteurs immobilier ?

Justement, le financement participatif doit permettre aux promoteurs de financer plus facilement leurs opérations, en tout cas de mobiliser moins de fonds propres pour réaliser leurs projets. Normalement cela doit permettre de construire plus.

Question 6 : Pourquoi dit-on que le crowdfunding est complémentaire du financement bancaire ?

Les exemples ci-dessus parlent d’eux-mêmes. Les banques ne financent pas la part de fonds propres. Où lorsqu’elles le font, elles participent au capital, et partagent la marge avec le promoteur.

Le financement participatif, lui, est un simple complément de financement.

Question 7 : Quels sont les critères d’analyse sur lesquels le comité consultatif de Fundimmo se base pour sélectionner les dossiers référencés sur la plateforme ?

Les critères sont relativement stricts pour assurer une bonne protection des souscripteurs.

  1. Les autorisations administratives de construire doivent être certaines et purgées des éventuels recours ;
  2. Une pré-commercialisation minimum de 40 % de l’opération doit être effective et signée. Cela permet de vérifier que l’opération est bien accueillie par le marché ;
  3. Les crédits bancaires doivent être accordés, ce qui permet de vérifier que le banquier accorde sa confiance ;
  4. Les garanties financières d’achèvement doivent être en place.

Puis il y a les critères techniques : la qualité du projet, son label éventuel, son prix de revient, etc…

Question 8 : Comment les banques perçoivent-elles aujourd’hui le développement de ce nouveau canal de financement ?

Je pense que les banques sont plutôt intéressées, et qu’elles font un bon accueil. Il s’agit de faire ce qu’elles ne font pas. Ce n’est donc pas gênant.

Question 9 : Comment voyez-vous l’avenir des relations entre le monde des banques et le crowdfunding immobilier ?

Nous sommes encore au début de ce mouvement. Il faut l’encadrer et le contrôler. Mais je pense que la normalisation est déjà en cours, voir de futurs rapprochements possibles.

Question 10 : Un mot pour la fin ?

Je terminerais en disant que la mondialisation de l’économie, passe par l’économie numérique, qui permet ainsi de rapprocher les acteurs et de les lier par des projets communs proche d’eux et de chez eux.

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