Comment loger le crowdfunding immobilier dans un PEA-PME ?

Le crowdfunding immobilier est un investissement proposant aux personnes physiques ou personnes morales de financer des opérations immobilières via une plateforme. Une fois le projet mené à bien, les prêteurs peuvent récupérer leur capital assorti des intérêts de l’ordre de 7 à 12%.

Depuis novembre 2019, les placements en crowdfunding immobilier peuvent être logés dans un Plan d’Épargne en Actions à destination des PME (PEA-PME). Un PEA-PME est une forme de compte titre. Son objectif premier est d’orienter l’épargne des résidents français vers les PME (Petite ou Moyenne Entreprise) et ETI (Entreprise de Taille Intermédiaire) françaises. Mais alors, comment loger le crowdfunding immobilier dans un PEA-PME ?

Loi PACTE et crowdfunding immobilier

Le décret d’application n° 2019-486 de la loi PACTE, entré en vigueur en novembre 2019, a eu deux implications directes sur le crowdfunding immobilier. La première étant l’augmentation du plafond réglementaire de collecte de 2,5M€ à 8M€. La seconde, qui fait l’objet de notre article, est la possibilité de loger les titres de crowdfunding dans un PEA-PME.

En inscrivant leurs titres dans un PEA-PME, les résidents fiscaux français pourront ainsi bénéficier de la fiscalité avantageuse déjà mise en place pour le PEA-PME.

Pour rappel les investissements en crowdfunding immobilier sont soumis au prélèvement forfaitaire unique aussi appelé flat tax. Ils sont imposés à hauteur de 30% sur deux types d’impôts différents. Il y a tout d’abord les prélèvements sociaux qui s’élèvent à 17,2%. A ces prélèvements sociaux s’ajoutent des prélèvements fiscaux à hauteur 12,8%.

Quid de l’inscription des titres de crowdfunding dans un PEA-PME ?

Afin d’inscrire vos titres de crowdfunding dans votre PEA-PME il vous faut dans un premier temps interroger votre banque. En effet, à ce jour (mars 2020), aucun accord n’est préétabli avec les établissements bancaires. Il revient donc à la charge de l’investisseur de vérifier auprès de sa banque qu’elle accepte de loger ces titres non-côtés.

Cette inscription a un coût (variable selon les établissements) pour les investisseurs. Ainsi, le gain fiscal pourrait bien souvent être atténué par les frais très coûteux appliqués par les banques. Les frais varient d’une banque à l’autre et ils sont appliqués pour l’intégration, la cession et les droits de garde annuels.

A compter du 1er juillet 2020, un nouveau décret d’application de la loi PACTE va être mis en place. Ce dernier prévoit un plafonnement des frais pour les titres non côtés logés dans un PEA-PME. Les frais de garde ne pourront pas excéder 0,4% de la valeur des titres détenus. A cela pourront s’ajouter des frais fixes par ligne de titres détenus par unité de compte. Ces frais ne pourront excéder 25€ pour les titres non-côtés.

Vous trouverez ci-dessous une simulation des frais que représente l’inscription d’une ligne dans un PEA-PME. Nous avons pris pour exemple un investissement de 3.000 € sur un projet de 24 mois avec une rémunération de 10% :

* Estimation des frais dans la moyenne des banques
** Dans l’hypothèse d’un retrait après 5 ans

Nous avons émis cette hypothèse pour un investissement d’une valeur de 3.000 €. Cette dernière est variable en fonction du montant investi sur chaque projet. Mais également en fonction des frais que peut demander la banque selon le profil du client.

Pour rappel, le PEA-PME est une enveloppe transférable d’un établissement bancaire à un autre. Vous avez donc la possibilité de le déplacer si vous trouvez une banque vous proposant une tarification plus intéressante. Cela devrait être le cas avec le nouveau décret. Nous pouvons penser que d’ici à juillet les établissements bancaires vont créer des accords avec les plateformes de crowdfunding. L’inscription des titres dans un PEA-PME devrait ainsi se voir simplifiée. Des limites pour les frais de transfert de compte devraient également être prévues.

4 commentaires sur “Comment loger le crowdfunding immobilier dans un PEA-PME ?

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  1. Bonjour
    Si la banque est d’accord, comment se déroule l’inscription ?
    Participant classique à la collecte sur la plateforme puis envoi du contrat à la banque?
    Merci
    Cordialement
    M. CHERI

    1. Bonjour Monsieur Cheri,
      Vous devez dans un premier temps participer à la collecte sur le site de Fundimmo comme habituellement. Par la suite, vous envoyez votre contrat de réservation à la banque en leur signifiant les modalités de paiement via votre PEA-PME. La banque vous fournira alors les documents à remplir et les informations dont elle a besoin pour inscrire les titres et procéder au règlement.
      Cordialement,
      Anthony de Fundimmo.

  2. Bonjour,
    Qu’est-il du nouveau décret d’application de la loi PACTE du 1er juillet 2020 avec cette crise ? Appliqué dans les temps ou retardé dans son application par le gouvernement ?
    Merci pour votre aide,
    Cordialement,
    Théo B.

    1. Bonjour Monsieur,
      Au vue de la crise sanitaire que connaît notre pays à l’heure actuelle, nous n’avons pas de précisons quant au maintient du décret d’application de la loi PACTE pour le mois de juillet. Nous tiendrons informé la communauté Fundimmo dès que nous en saurons plus sur ce sujet.
      Bien cordialement,
      Anthony de Fundimmo.

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